Trzy miliardy euro w pół roku. Rynek nieruchomości komercyjnych w Polsce przyspieszył jak nigdy

Polska otwiera się na kapitał: trzy miliardy euro w pół roku

W pierwszej połowie 2026 r. wartość wszystkich transakcji inwestycyjnych wyniosła 3,03 mld euro, co oznacza spektakularny powrót zaufania międzynarodowych inwestorów do polskiego rynku nieruchomości komercyjnych. To nie są już podgryzujące się transakcje ze wschodnim sąsiadem, ale poważna gra o miliardowe udziały.

Tempo dynamiki jest zaskakujące. W pierwszych trzech kwartałach 2025 r. obroty na polskim rynku CRE sięgnęły około 1 mld EUR, co stanowiło 40-procentowy wzrost rok do roku. Teraz druga połowa roku 2026 roku obiecuje jeszcze lepsze wyniki. Polska nie jest już trzecioligowym rynkiem dla ambitnych inwestorów, lecz destinacją pierwszego wyboru dla tych, którzy szukają efektywności i bezpieczeństwa jednocześnie.

Motorem ożywienia okazał się sektor handlowy, napędzany transakcjami portfelowymi i odpowiadający za 34% całkowitego wolumenu. Wielkie portfele centrów i parków handlowych zmieniają właścicieli, a to wymusza przemiany w strategiach najemców i samych deweloperów.

Nowy gracz: polski kapitał idzie w świat biznesu

Jeszcze bardziej zauważalne jest to, co dzieje się wewnątrz naszych granic. Polscy inwestorzy osiągnęli rekord 800 mln EUR na rynku nieruchomości komercyjnych w 2025 roku, zdobywając ok. 18-20% udziału w całkowitym wolumenie. To zmiana kulturalna, która do niedawna była nie do wyobrażenia.

Zamiast czekać na decyzje wielkich zagranicznych funduszów, polskie rodzinne biura, przedsiębiorstwa i fundusze inwestycyjne teraz sami szukają okazji, a czasami je tworzą. Rosnąca rola kapitału krajowego widoczna jest szczególnie wyraźnie, gdy weźmiemy pod uwagę, że w 2025 polscy inwestorzy ulokowali na rynku około 800 mln EUR, osiągając rekordowy udział około 18% w wolumenie inwestycyjnym.

Dlaczego się to dzieje? Polscy inwestorzy lepiej rozumieją lokalne ryzyko, operują na krótszej krzywej decyzyjnej i są w stanie zaakceptować transakcje w przedziale 5 – 30 mln EUR, czyli tam, gdzie globalne fundusze zwykle nie schodzą. To pozwala im zarabiać na niszach, które większy kapitał zostawia bez uwagi.

Biura, magazyny i centra handlowe walczą o inwestorów

Poszczególne sektory rosną w różnym tempie. Sektor magazynowy utrzymał dobre tempo, z rosnącym zainteresowaniem inwestorów portfelami nieruchomości oraz transakcjami typu „sale & leaseback". To oznacza, że firmy logistyczne i e-commerce sprzedają swoje magazyny, a sami je wynajmują, uwolniając kapitał na inne inwestycje.

Na rynku biurowym zaś obserwujemy powolne ożywienie, ale na warunkach jakościowych, a nie ilościowych. W sektorze biurowym zwiększy się popyt na przestrzenie premium w centralnych lokalizacjach, także logistyka skoncentruje się na jakości nowych inwestycji zamiast ilości. Już nie chodzi o to, ile biur wybudować, ale jakie biura będą warte swojej ceny.

Sektor handlowy zdominował pierwszą połowę roku. Sektor retail wykazał wyjątkową dynamikę, wolumen transakcji w Q1 2026 wyniósł ok. 318 mln EUR, co oznacza wzrost o ok. 56% rok do roku, to wynik m.in. kompresji stóp kapitalizacji w segmencie retail parków oraz rosnącego zainteresowania gotowymi lokalami z umowami NNN.

Francuzi, Czesi i Węgrzy. Mapa kapitału się zmienia

Geografię inwestycji na polskim rynku zmienia napływ nowych aktorów. Pojawiają się pierwsze sygnały ożywienia aktywności inwestorów azjatyckich, a rosnące zainteresowanie zgłaszają podmioty z Europy Zachodniej, zwłaszcza z Francji. W ciągu ostatnich dwóch lat wyraźnie wzrosła również aktywność kapitału krajowego.

Rośnie również zainteresowanie inwestorów z Europy Zachodniej, zwłaszcza ze strony podmiotów francuskich, które aktywnie poszukują możliwości inwestycyjnych w różnych klasach aktywów. Dla konkurencji to obudzenie się dobrze sytuowanego sąsiada, dla nas szansa na promocję projektu przed wymagającą publicznością.

Europejski kapitał środkowo-wschodni pozostaje też aktywny. Kapitał z regionu CEE, Czech, Węgier oraz krajów bałtyckich, pozostaje silnie obecny, ponieważ rynki rodzime tych inwestorów są relatywnie ograniczone. Polska dla nich to naturalne miejsce ekspanszy, bliskie, zrozumiałe, ale otwarte.

Jakość zwyciężyła ilość

Interesujące, że wszyscy mówią o tym samym. Od biur po magazyny, trend jest jeden: liczy się jakość, nie rozmach. Wspólnym mianownikiem raportów publikowanych przez czołowe agencje doradcze na początku 2026 roku jest przesunięcie priorytetów z ilości na jakość. Inwestorzy, najemcy i finansujący wybierają aktywa o wyższym standardzie technicznym, lepszym ESG i jednoznacznej lokalizacji.

W praktyce oznacza to wybór między budynkami klasy A a B na korzyść tego pierwszego, premie za certyfikaty ekologiczne w magazynach, dominację parków handlowych nad centrum handlowymi przytłoczonymi e-commerce'm. Rynek nie buduje, rynek selekcjonuje.

Co czeka nas w drugiej połowie roku

Perspektywy na 2026 rok są pozytywne, prognozowany wolumen CRE wyniesie 5,5-6 mld EUR, dynamiczny sektor retail i rosnące zainteresowanie strukturami fundacji rodzinnych tworzą warunki do dalszego wzrostu zaangażowania krajowego kapitału. To oznacza, że druga połowa 2026 roku może być jeszcze lepsza niż pierwsza.

Polska zmienia się z biernego obserwatora akcji rynkowej na aktywnego gracza. Miliardy euro, które przyciągamy, to nie efekt ani fortuny, ani przypadku, lecz wynik trzyletniego budowania zaufania, stabilnego otoczenia prawnego i efektywności działania. Dziś mogą powiedzieć firmy, którzy zaryzykowali tutaj swój kapitał: to była uczciwa gra i opłacalna decyzja.