Czwarty kwartał 2026 pod znakiem czystego handlu. Gotowych mieszkań w ofercie coraz więcej, czyli pułapka dla kupujących

Gotowe mieszkania nieznane w liczbach

Jeśli szykujesz się do kupna mieszkania w ostatnich miesiącach 2026 roku, przygotuj się na nowy krajobraz negocjacyjny. Udział gotowych mieszkań w ofercie sięgnął 25 procent, czyli faktycznie jedna czwarta wszystkich lokali dostępnych na siedmiu największych rynkach. To znacząca zmiana w porównaniu z poprzednimi latami, kiedy kupujący najczęściej wybierali między mieszkaniami w trakcie budowy a obiecanymi etapami.

Trzeci kwartał 2026 roku przyniósł wzrost sprzedaży nowych mieszkań na siedmiu największych rynkach do 12,5 tys. lokali, czyli wzrost o 5,7 procent rok do roku. To pozytywny sygnał dla rynku, ale liczby czytane razem z informacją o gotowych mieszkaniach wyglądają zupełnie inaczej.

Co oznacza 25 procent gotowości na rynku?

Gdy deweloper mówi, że mieszkanie jest gotowe, oznacza to praktycznie natychmiastowy wkład do niego. Nie trzeba czekać na ostatnie etapy budowy czy rozwiązywanie zastrzeżeń projektanta. To teoretycznie świetna wiadomość dla pospiechu, ale paradoksalnie może obniżyć Twoją zdolność do negocjacji.

Deweloperzy, którzy mają zbyt wiele gotowych mieszkań, mogą czuć presję czasu. Każdy miesiąc, w którym lokal nie ma nabywcy, to straty na utrzymaniu, uiszczaniu podatków i oprocentowaniu kredytów bankowych. Jednak biorąc pod uwagę oferę, która prawie się nie zmienia, mogą utrzymać ceny na wysokim poziomie, liczą bowiem na to, że któryś z kupujących pośpiecha.

Prognoza na czwarty kwartał: umiarkowany optymizm

Ponad połowa pośredników nieruchomości (53 procent) spodziewa się umiarkowanego wzrostu popytu na mieszkania w IV kwartale 2026 roku. Oznacza to, że koniec roku zwykle aktywizuje kupujących, którzy starają się finalizować transakcje przed upływem roku kalendarzowego ze względów podatkowych lub planistycznych.

Większość pośredników nie oczekuje jednak większych zmian cen ofertowych, a końcówka roku może przynieść większą aktywność kupujących przy ograniczonym napływie nowych ofert. Oznacza to, że w czwartym kwartale możemy obserwować rynek balansujący między popytem a podażą, bez wyraźnych presji na obniżki cen.

Perspektywa na 2027: ostrzeżenie ekspertów

Eksperci nie kryją obaw na temat przyszłości. Eksperci nie spodziewają się wzrostu sprzedaży w 2027 roku. To jeden z ważniejszych sygnałów, którym powinni zainteresować się zarówno kupujący, jak i inwestorzy. Jeśli rynek rzeczywiście zwolni w przyszłym roku, to czwarty kwartał obecnego roku to ostatnia szansa na korzystniejsze warunki.

Liczba ponad 70 tysięcy mieszkań pozostająca w ofercie na koniec kwartału łącznie na siedmiu rynkach jest znów bliska rekordowym odczytom, wliczając w to lokale zarezerwowane, ale niesprzedane. To pokazuje, że problemem nie jest brak oferty, lecz dopasowanie jej do rzeczywistych możliwości i oczekiwań nabywców.

Jak to wykorzystać w praktyce?

Jeśli rozpatrywałeś kupno mieszkania, ale czekałeś na lepsze warunki, czwarty kwartał 2026 roku to moment nie do pominięcia z kilku powodów. Po pierwsze, gotowe mieszkania dają ci pełny przegląd rzeczywistego stanu lokalu, bez niespodzianek na etapie odbioru. Po drugie, presja czasowa deweloperów z pełnymi magazynami może się na twoją korzyść przełożyć na dodatkowe rabaty czy warunki sprzedaży.

Pamiętaj jednak, że większa liczba gotowych mieszkań nie oznacza automatycznie spadku cen. Eksperci prognozują, że w drugiej połowie 2026 roku wzrost cen mieszkań w Polsce ma wynieść około 2 do 4 procent, podobnie jak prognozowana inflacja. Oznacza to, że nawet jeśli wynegocjujesz rabat, może on być pochłonięty przez wzrost ogólnych cen na rynku.

Podsumowanie: ostatni kwartał roku, ostatnia szansa na negocjacje?

Czwarty kwartał 2026 roku to okres przełomu na rynku nieruchomości. Wzrost liczby gotowych mieszkań przy utrzymaniu wysokich cen tworzy sytuację, w której kupujący ma więcej kontroli, ale deweloperzy nie pękają pod presją. Jeśli decydujesz się teraz, liczysz na szybki wkład i względnie stabilne ceny. Jeśli czekasz na 2027 rok, musisz być gotów na to, że warunki mogą się pogorszyć. To wybór, który warto przemyśleć zanim zakończy się rok.