Deweloperzy zalali rynek mieszkaniami. Sierpień 2026 przyniósł zwrot o 50 procent

Lato zaskoczyło wszystkich. Deweloperzy w radości

Wakacje na rynku mieszkaniowym zwykle rządzą się własnymi prawami, biura sprzedaży pustoszeją, a decyzje przesuwają się na wrzesień. Tym razem sytuacja okazała się zupełnie inna. W sierpniu 2026 firmy deweloperskie znalazły chętnych na około 4,2 tysiąca lokali, wynik lepszy niemal o 50 procent niż w sierpniu ubiegłego roku. To nie jest już stabilizacja rynku, to wyraźny skok popytu.

Od stycznia do sierpnia 2026 roku deweloperzy sprzedali ponad 32 tysiące mieszkań, wprowadzając do sprzedaży 28,6 tysiąca. Liczby mówią jasno, sprzedaż jest szybsza od tempa wprowadzania nowych lokali. To oznacza, że oferta zaczyna się kurczyć, a to zawsze napędza ceny.

Rezerwacje biją rekordy. Bufor przyszłej sprzedaży

Na koniec sierpnia liczba rezerwacji wyniosła ponad 7,1 tysiąca. To nie są jeszcze umowy deweloperskie, ale wypowiedzi intencji kupujących, którzy wyłączyli mieszkania z oferty. Rezerwacja czasowo wyłącza lokal z oferty, ale sprzedaż księgowana jest dopiero przy umowie deweloperskiej. Jednak taki poziom rezerwacji to potężny sygnał, że kolejne przeznaczone do podpisu transakcji czekają na decyzje kredytowe i formalne finalizacje.

Co ważne, część rezerwacji nie dojdzie do skutku, najczęściej z powodu braku decyzji kredytowej, i wtedy mieszkanie wraca do sprzedaży. Ale nawet jeśli 20-30 procent upadnie, zostaje wciąż kilka tysięcy nowych kupujących na rynku.

Katowice wybija się na prowadzę. Różnice między miastami

Najmocniejsze odbicie sprzedaży, o 73 procent miesiąc do miesiąca, odnotowano w Katowicach, to drugi z rzędu miesiąc wyraźnej poprawy. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl szacują, że w Warszawie w ostatnich tygodniach sierpnia ogłaszano 122 promocje gotowych mieszkań, w Krakowie 56, w Łodzi 51, we Wrocławiu 26, w Poznaniu 12. To pokazuje różne strategie deweloperów, którzy w stolicach agresywniej walczą o klientów, a w mniejszych miastach mają pewną pozycję.

Lokale na ukończonych już osiedlach stanowią od 22 procent oferty w Warszawie do 39 procent w Łodzi. To znaczy, że w regionach jest znacznie więcej gotowych mieszkań, które deweloperzy muszą sprzedać przed kolejnymi etapami inwestycji.

Wrzesień to ostatnia szansa. Czas promocji

Wrzesień to ostatnia szansa na podkręcenie kwartalnych wyników sprzedaży mieszkań, deweloperzy starają się też pozbyć zapasów gotowych lokali. To oznacza, że teraz jest najlepszy czas na szukanie okazji. Jeśli planujesz kupno, wrzesień może być dla Ciebie miesiącem promocji i ofert, zanim deweloperzy wkroczą w czwarty kwartał z nowymi cenami.

Na rynku pierwotnym średnia cena za metr kwadratowy wynosi 14 162 złote, a mieszkania dostępne są od 133 000 złotych do 8,6 milionów. Mieszkania z obniżką względem ceny startowej stanowią 18 173 oferty.

Co się kryje za wzrostem sprzedaży?

Eksperci wskazują na kilka przyczyn ożywienia. Najważniejsza to niskie stopy procentowe, które powoli obniżają koszty kredytów hipotecznych. Rosnące wynagrodzenia i większa zdolność kredytowa to kolejne czynniki. Kupujący, którzy wstrzymywali się z decyzją, teraz zbierają się do ataku na rynek, zanim ceny ruszą w górę.

Zjawisko jest tym bardziej interesujące, że 2026 rok rozpoczął się z rekordowym poziomem oferty deweloperów w wielu miastach, co już od kilku miesięcy skutkowało agresywną polityką sprzedażową i cenową na rynku pierwotnym. Jednak wygląda na to, że pojemność rynku, podparcie finansowaniem i potrzeba mieszkań, są na tyle duże, by zaabsorbować tę ofertę.

Podsumowanie. Koniec z przecenami?

Sierpień 2026 pokazał, że polski rynek mieszkaniowy żyje. Sprzedaż biła rekordy, rezerwacje są na historycznie wysokim poziomie, a oferta maleje szybciej niż się ją dodaje. To klasyczne sygnały, że przyspieszenie popytu może wkrótce przełożyć się na wzrost cen. Kto czeka na jeszcze tańsze mieszkania, powinien pospieszać się w wrzesniu. Jeśli deweloperzy sprzedają w takim tempie, promocje mogą niedługo się skończyć.