Przełom w cenach mieszkań: Warszawa drożyje, Trójmiasto i obrzeża wybijają się na prowadzenie

Warszawa znowu drożeje, ale liczby tego nie pokazują

Średnia cena mieszkania z drugiej ręki w Warszawie przekroczyła w sierpniu 18 tys. zł za metr, w Krakowie 17 tys. zł, a w Gdańsku jest tylko o krok od 16 tys. zł. To bardziej dramatyczne niż się wydaje, ale też bardziej delikatne niż headlines sugerują.

Rzecz w tym, że gdy mówi się o „dramie" na warszawskim rynku, przesada jest czasem większa niż rzeczywistość. Średnia cena ofertowa mieszkań od deweloperów w Warszawie spadła w sierpniu 2026 r. o 1% do 19,6 tys. zł za metr kwadratowy, ale to najgłębsza obniżka wśród siedmiu największych miast i efekt statystyczny, a nie przecena. To oznacza, że na rynek trafiło kilka tańszych mieszkań, co obniżyło średnią bez rzeczywistych zmian na rynku.

Trójmiasto wyłamuje się z czarnym scenariuszem

Podczas gdy Warszawa zdejmuje sobie ciśnienie, inne miasta dyktują warunki. Warszawa została głównym czynnikiem spadków cen na rynku wtórnym w siedmiu największych miastach, z grona największych rynków wyłamało się natomiast Trójmiasto, gdzie wzrost cen mieszkań nawet przyspieszył.

Gdańsk, Gdynia i Sopot pokazują, że presja na mieszkania nie słabnie. Turystyka, nowe inwestycje i przeprowadzki z centrów dużych miast sprawiają, że nad Bałtykiem mieszkania drożeją bardziej niż gdziekolwiek indziej. To jest przesłanie dla inwestorów, którzy szukają wzrostu wartości.

Rynek wtórny zwalnia, ale nie pada

Zagregowana średnia cena transakcyjna dla siedmiu największych rynków wtórnych wyniosła 13 477 zł/mkw., była o 0,7 proc. niższa niż trzy miesiące wcześniej i przed rokiem, co jest pierwszą taką sytuacją od blisko dwunastu lat. To jednak nie oznacza paniki.

W ostatnich miesiącach na rynku wtórnym przynosiło albo niewielkie wzrosty, albo symboliczne spadki cen mieszkań, ale w ujęciu rocznym w większości dużych miast utrzymuje się wyraźny trend wzrostowy. Innymi słowy, rynek się ustabilizował. Po latach szaleństwa zakupowego przychodzi czas na konsolidację.

Gdzie są rzeczywiste okazje?

Cenowy podział miasta stał się jeszcze wyraźniejszy. Warszawa nie jest jednolitym organizmem cenowym, różnica między centralną a peryferyjną dzielnicą potrafi wynosić nawet 100%, Śródmieście pozostaje najdroższą częścią miasta ze średnią ceną powyżej 27 000 zł za metr kwadratowy, to segment premium.

Dla kupujących na rozbudżet warszawa robi się luksusem. Ale przerzedzenia znalazły się na obrzeżach, gdzie najtańsze mieszkania znajdują się na obrzeżach, najniższe ceny w Rembertowie, około 12 100 zł za metr, a tuż za nim Białołęka, Targówek i Wawer, gdzie metr kosztuje około 12 500 do 13 200 zł.

Perspektywy na jesień

Jak zinterpretować sierpień? Eksperci prognozują, że w drugiej połowie 2026 roku wzrost cen mieszkań w Polsce ma wynieść około 2-4 proc., podobnie jak prognozowana inflacja. To oznacza, że przed nami okres normalności, a nie kolejny boom.

Rynek czeka na sygnały z Rady Polityki Pieniężnej. Główna stopa referencyjna NBP pozostaje na poziomie 3,75%, ostatnia obniżka miała miejsce 5 marca 2026 r. Gdyby stopy poszły w dół, liczbę kupujących mogłyby znowu ruszyć do akcji. Na razie czekamy.