Premium zalewa pierwotny rynek. Jak zmiana struktury oferty zmienia ceny i strategie kupujących

Mieszkania drogie, ale biznes trudny

Po kilku miesiącach względnej stabilizacji średnia cena metra kwadratowego mieszkań oferowanych przez deweloperów we Wrocławiu wyraźnie wzrosła. Jednak nie wszyscy czytelnicy portali nieruchomościowych mogą być pewni, że dotyczy to wszystkich segmentów rynku jednakowo. Wzrost średniej ceny metra kwadratowego nastąpił w okresie, gdy oferta mieszkań we Wrocławiu była większa niż rok wcześniej, co oznacza rzeczywistość często pomijaną w nagłówkach: rynek się zmienia strukturalnie, a nie harmonijnie w całej rzeszy.

W październiku 2026 roku średnia cena za metr kwadratowy w Warszawie wyniosła 18 895 zł, co stanowiło wzrost o 8,95 procent rok do roku. Kraków utrzymał się na poziomie 16 977 zł za metr z wzrostem 4,4 procent, a Wrocław oscylował wokół 14 986 zł za metr, notując wzrost o 3,75 procent. Te liczby mówią jednak tylko pół prawdy.

Przepuszczanie droższych inwestycji zawyża statystyki

Wzrost średniej ceny metra kwadratowego nastąpił, ponieważ na rynek zaczęło trafiać coraz więcej bardzo drogich inwestycji, które podniosły średnią dla całego miasta, co szczególnie widać w październiku, kiedy średnia cena mieszkań wprowadzonych do sprzedaży wyniosła aż 24,3 tys. za metr. To zjawisko, znane w branży jako przesunięcie strukturalne, oznacza że kupujący z budżetem 400 tys. złotych mogą znaleźć proporcjonalnie więcej możliwości niż sugeruje to średnia. Paradoks, ale wymowny dla rzeczywistych szans na rynku.

Wiele inwestycji premium trafia do sprzedaży w ostatnich kwartałach roku, kiedy deweloperzy chcą zamknąć roczne wyniki. To naturalna sezonowość branży. Dlatego właśnie w okresie wrzesień-październik można zaobserwować takie skoki w danych statystycznych, a jednocześnie całkowita liczba mieszkań w ofercie rośnie.

Gotowe mieszkania i przestrzeń do negocjacji

Niemal trzy na dziesięć mieszkań dostępnych w ofercie było już ukończonych, ale nadal nie miało właściciela. To szczególnie ważna informacja dla kupujących, bo gotowe lokale dają maksymalną przestrzeń do negocjacji. Przeciętna różnica między ceną ofertową a transakcyjną sięgnęła w I kwartale 2026 blisko 8 procent, a deweloperzy najczęściej udzielają rabatów przy mieszkaniach gotowych do odbioru, zamiast obniżki ceny proponując miejsce postojowe, komórkę, pakiet wykończeniowy albo korzystniejszy harmonogram płatności.

Struktura oferty zmienia się nie tylko pod względem ceny, ale i stanu zaawansowania budowy. W trzecim kwartale 2026 roku, który był najmocniejszy pod względem sprzedaży mieszkań deweloperskich od dwóch lat, deweloperzy nie zahamowali podaży: w III kwartale wprowadzili do sprzedaży ponad 15,2 tys. mieszkań, czyli więcej, niż sprzedali w tym samym okresie. To dla kupujących oznacza możliwość wyboru, ale też presję na deweloperów, aby łączyli wyceny z dodatkami lub elastycznym harmonogramem.

Małe i średnie miasta doganiają trendy

Wrocław stanowi doskonały przykład przebiegu tego procesu. Jeszcze rok temu mieszkania kosztujące ponad 20 tys. za metr stanowiły marginalny segment, zaś dziś są one odpowiadają za znaczną część nowej podaży, szczególnie w prestiżowych dzielnicach miasta. Oznacza to, że deweloperzy celowo stawiają na inwestycje wyższej kategorii, czasami całkowicie rezygnując z projektów tańszych, gdzie marża jest niższa i ryzyka większe.

Ta strategia ma konsekwencje dla przeciętnego kupującego z budżetem spod 600 tys. złotych. W Warszawie za tę sumę uzyska około 32 metrów kvadratowych, w Łodzi zaś ponad 50 metrów. Różnica jest ogromna i pokazuje, jak struktura miast oraz strategia deweloperów wpływają na dostępność mieszkań na różnych poziomach cenowych.

Co dalej? Rynek deweloperów, nie kupujących

Według analityków portalu Tabelaofert możliwy jest pełzający wzrost cen mieszkań, a mimo wyraźnej poprawy sprzedaży deweloperzy nie zmieniają istotnie swoich oczekiwań dotyczących cen, ale widać wśród nich coraz więcej optymizmu. Rynek bowiem znajduje się w fazie, gdzie duża podaż gotowych mieszkań koliduje z oczekiwaniami producentów, którzy liczą na wyprzedaż bez ustępstw cenowych.

Sytuacja na rynku pozostaje asymetryczna: kupujący mają więcej wyboru, ale średnie ceny raczej będą się utrzymywać niż spadać. Zmiana struktury oferty w kierunku droższych inwestycji to naturalny proces, ale dla poszukujących tanszych wariantów oznacza to konieczność poszukiwania w mniejszych miastach lub negocjowania warunków przy gotowych lokalach. Rynek nie pada, ale zmienia się szybciej niż zdążyć zmienia się świadomość kupujących.