Szara strefa przechodzi do historii. Rząd liczy 100 tys. mieszkań turystycznych i zaostrzaczy kary

Co trzecie mieszkanie turystyczne działa bez rejestru

Nawet co trzecie mieszkanie wynajmowane turystom na doby nie figuruje dziś w żadnej ewidencji. Szacuje to Ministerstwo Sportu i Turystyki, które zanim zacznie cokolwiek zakazywać, chce najpierw policzyć rynek. Według MSiT od 30 do 35 procent obiektów noclegowych może działać poza ewidencją i regulaminami. W Polsce potencjalnie wynajmowanych może być nawet 100 tysięcy mieszkań, które pozostają kompletnie niewidoczne dla fiskusa, miast i wspólnot mieszkaniowych. To ogromna luka, która teraz będzie się zamykać.

Problem w tym, że długo nikt nie wiedział dokładnie, jak duży jest to rynek. Platformy typu Airbnb czy Booking dają statystyki, ale milczą o tych niezarejestrowanych lokalach. Właściciele mieszkań wynajmowali dosyć swobodnie, pewni, że prawu będzie ciężko ich ścigać. Teraz się to zmienia. I drastycznie.

Prawo zmieniło się 20 maja 2026 roku, ale teraz przychodzą restrykcje

Kluczową datą dla wszystkich wynajmujących jest 20 maja 2026 roku. To właśnie wtedy w całej Unii Europejskiej zaczęły obowiązywać przepisy ujednolicające zasady gromadzenia i udostępniania danych o najmie krótkoterminowym. Polska czym prędzej implementuje unijne rozporządzenie, a rząd szykuje własną ustawę, która ma uczynić rynek znacznie bardziej sformalizowanym.

Od 20 maja 2026 roku polski rynek najmu krótkoterminowego funkcjonuje na zasadniczo nowych zasadach. Wszystkie obiekty wynajmowane turystom i osobom w podróży służbowej podlegają obowiązkowej rejestracji w państwowym rejestrze. Każde mieszkanie będzie musiało otrzymać unikalny numer identyfikacyjny, bez którego nie będzie można opublikować ogłoszenia na platformach rezerwacyjnych.

Centralny rejestr CWTON i kary, które biorą się na poważnie

Każdy lokal przeznaczony na wynajem krótkoterminowy będzie musiał zostać wpisany do nowo tworzonego Centralnego Wykazu Turystycznych Obiektów Noclegowych (CWTON). To nie będzie zwykła formalność, ale system, który łączy się z platformami rezerwacyjnymi i sprawdza każdy numer przed zaakceptowaniem ogłoszenia.

A kto się nie dostosuje? Za prowadzenie najmu krótkoterminowego bez wymaganego wpisu do rejestru lub bez podawania numeru w ogłoszeniach, właścicielom grozić będą kary administracyjne sięgające nawet 50 000 złotych. To nie symboliczna opłata, lecz realna konsekwencja, która może zadecydować o rentowności całej inwestycji.

Nowe wymogi: przeciwpożarowe, ubezpieczeniowe i regulaminowe

Rejestr to jednak tylko początek. Od 30 czerwca 2026 roku każdy lokal wynajmowany krótkoterminowo musi mieć co najmniej jedną autonomiczną czujkę dymu, chyba że jest chroniony systemem sygnalizacji pożarowej. Dodatkowo bezpieczeństwo wymaga nie tylko kontroli podatkowej, ale także norm przeciwpożarowych po odpowiedzialność za zachowanie gości.

Rejestracja najmu krótkoterminowego od maja 2026 roku to zmiana paradygmatu prowadzenia tego biznesu w Polsce. Rynek stanie się bardziej profesjonalny, ale też droższy w obsłudze ze względu na nowe wymogi, ubezpieczenia, atesty ppoż. i regulaminy. Właściciele będą musieli wystawiać faktury w KSeF, prowadzić ewidencję przychodów i spełniać standardy porównywalne do branży hotelarskiej.

Podatki: ryczałt 8,5% do 100 tys., potem 12,5%

Jeżeli chodzi o kwestię opodatkowania, sytuacja będzie się różnić w zależności od tego, czy wynajmowanie będzie traktowane jako najem prywatny, czy działalność gospodarcza. Ryczałt od przychodów z najmu wynosi 8,5% przychodu do kwoty 100 000 zł i 12,5% przychodu od nadwyżki ponad 100 000 zł. Jednak fiskus coraz częściej kwestionuje prywatny status takich przychodów i zaklasyfikowuje je jako usługi hotelarskie.

Jeśli właściciel wynajmuje za pośrednictwem platform i oferuje dodatkowe usługi, podatek może być wyższy. Dyrektywa DAC7 daje fiskusowi do dyspozycji narzędzia do szybkiego sprawdzenia czy właściciele mieszkań płacą wszystkie podatki. Usługi najmu krótkoterminowego nie są bowiem usługami najmu prywatnego, ale usługami hotelarskimi i w związku z tym muszą być rozliczane jak przychody z działalności gospodarczej.

Gminy i wspólnoty dostaną nowe uprawnienia

Wspólnoty i spółdzielnie będą mogły uchwałą zakazać najmu na doby, a gminy wyznaczać strefy czasowego zakazu, ale dopiero od 1 stycznia 2028 roku. To oznacza, że lokalni politycy będą mieć narzędzia do regulowania rynku zgodnie z potrzebami swojej społeczności. Niektóre bloki mogą całkowicie zabronić wynajmów turystycznych, a inne mogą ograniczyć liczbę dni w roku.

Co się zmienia dla właścicieli w praktyce?

Krótko mówiąc: koniec z "papierową ewidencją" i rozmowami z kontrahentami "poza systemem". Zamiast tego:

• Rejestracja w CWTON i uzyskanie numeru identyfikacyjnego
• Publikacja numeru w każdym ogłoszeniu na każdej platformie
• Wymagane czujki dymu i zgodność z normami pożarowymi
• Obowiązkowe faktury w KSeF i pełna ewidencja przychodów
• Podatki według wybranej formy opodatkowania
• Ryzyko kar do 50 tys. zł za brak rejestracji

Powodem zmian jest wdrożenie unijnych regulacji, które mają uporządkować rynek najmu krótkoterminowego. Dynamiczny rozwój platform rezerwacyjnych pokazał, że dotychczasowe przepisy nie odpowiadają już realiom rynku. Nowe regulacje mają zwiększyć przejrzystość działalności oraz ułatwić kontrolę organom administracji.

Czy warto teraz inwestować w wynajem krótkoterminowy?

Zależy od lokalizacji i umiejętności zarządzania. Mieszkania w popularnych miastach turystycznych (Kraków, Warszawa, Trójmiasto) mogą generować dwukrotnie wyższe przychody niż wynajm długoterminowy. Jednak znacznie wyższe są teraz koszty obsługi, a marża się zmniejsza. Tacy inwestorzy, którzy działali dotychczas w szarej strefie, mogą zniechęcić się regulacjami. Ale dla tych, którzy chcą działać uczciwie, rynek będzie bardziej przejrzysty i bezpieczny.

Kluczowe daty do pamiętania: 20 maja 2026 (wejście w życie unijnych przepisów), 30 czerwca 2026 (obowiązkowe czujniki dymu), 1 stycznia 2028 (uprawnienia gmin i wspólnot do zakazów).

Reasumując, szara strefa w najmie turystycznym przechodzi do historii. Rząd już teraz polewa pieniądze w system ewidencji, platformy rezerwacyjne wdrażają nowe procedury, a fiskus przygotowuje listy do kontroli. Jeśli wynajmujesz mieszkanie turystom, warto już dziś przygotować się na zmiany, zanim kary na to zmuszą.