Koniec z "papierowymi ścianami". Od września 2026 nowe warunki techniczne zmienią każdy nowy blok

Regulacja zmienia krajobraz budownictwa, od czyli jak to się zaczęło

Rząd kończy prace nad największą od ponad dwóch dekad zmianą przepisów określających warunki techniczne budynków. Nowe rozporządzenie ma zastąpić regulacje obowiązujące od 2002 r. i dostosować zasady projektowania oraz budowy do współczesnych technologii, wymogów unijnych i potrzeb mieszkańców. Większość zmian ma zacząć obowiązywać 20 września 2026 r., choć część wymagań będzie wprowadzana etapami do 2029 r.

To nie zwykła aktualizacja. W grę wchodzi całkowita rewizja standardów obowiązujących Polskę przez ostatnie 24 lata. Przepisy z 2002 roku były dostosowane do zupełnie innej rzeczywistości, bez nowoczesnych technologii i bez wymagań unijnych dotyczących efektywności energetycznej czy bezpieczeństwa. Teraz to wszystko zmienia się naraz.

Cisza zamiast hałasu, czyli najbardziej odczuwalna zmiana

Jedną z najbardziej odczuwalnych dla mieszkańców zmian będą zaostrzone wymagania dotyczące akustyki. Nowe budynki mają być projektowane w klasie akustycznej AQ-0, która dotychczas stosowana była przede wszystkim w nieruchomościach z segmentu premium. Słowem, to, co kiedyś zarezerwowane dla luksusowych apartamentów, będzie teraz standardem dla każdego nowego mieszkania.

W praktyce oznacza to wyższe wymagania dotyczące izolacyjności ścian, stropów i drzwi. Skuteczniej tłumione mają być również drgania pochodzące z instalacji. Nowe rozwiązania mają ograniczyć problem mieszkań określanych jako posiadające „papierowe ściany", przez które łatwo przedostają się odgłosy od sąsiadów.

Dla właścicieli to oznacza koniec problemu, który przez lata drażnił Polaków. Nie będziesz już słyszać każdego kroku sąsiada czy rozmowy jego TV o północy. Ale jak każda medalia, ma drugą stronę, którą omówię za chwilę.

Windy, dostępność i infrastruktura, czyli komfort dla wszystkich

Windy będą obowiązkowe w budynkach mieszkalnych o trzech kondygnacjach lub użyteczności publicznej o dwóch. To zmiana, na którą czekali szczególnie seniorzy i osoby z niepełnosprawnościami. Dotychczas windy w trójkondygnacjach nie były obowiązkowe, co oznaczało, że wielu starszych ludzi praktycznie nie mogło wznowić się na trzecie piętro.

Projektanci i wykonawcy będą zobligowani do usuwania wszelkich barier dostępności, drzwi do budynków i na balkony nie mogą mieć progów. Zmieniają się normy pomieszczeń w mieszkaniach, również ze względu na dostępność korytarzy i pomieszczeń dla osób na wózkach.

Przepisy obejmują też rozwiązania dla elektromobilności. Reforma obejmuje m.in. izolację akustyczną, bezpieczeństwo pożarowe, dostępność budynków, efektywność energetyczną i rozwiązania związane z elektromobilnością. Oznacza to, że deweloperzy będą musieli przygotowywać infrastrukturę do ładowarek dla pojazdów elektrycznych już na etapie budowy.

Cena wyższa, ale jakość też, czyli rachunek do zapłacenia

I tu pojawia się pytanie, które nurtuje każdego kupującego: czy to będzie drożej? Odpowiedź jest twierdząca. To największa zmiana przepisów od lat, która wpłynie na sposób projektowania, realizacji i kalkulowania inwestycji mieszkaniowych. Deweloperzy nie mają wątpliwości: standard budynków wzrośnie, ale koszty budowy również, a to oznacza presję na ceny mieszkań.

Nowe wymagania mogą podnieść koszty inwestycji i, w rezultacie, również ceny lokali. Renata Mc Cabe-Kudla, country manager w Grupo Lar Polska, zwraca uwagę, że nowe regulacje obejmują m.in. wyższe standardy akustyczne, bardziej rygorystyczne wymagania energetyczne oraz surowsze przepisy przeciwpożarowe, co bezpośrednio przełoży się na koszty budowy, a w konsekwencji na ceny mieszkań.

Jednak zanim zamieszasz się w paniką, pamiętaj: te wyższe koszty to inwestycja w komfort, bezpieczeństwo i energooszczędność. Mieszkanie, które nie traci ciepła, zaoszczędzi Ci na rachunkach za ogrzewanie. Mieszkanie, w którym nie słyszysz sąsiadów, to mieszkanie, w którym będziesz się lepiej wysypiać.

Co robić, jeśli planujesz kupno mieszkania?

Jeśli rozważasz kupno nowego mieszkania, przydatne będą kilka praktycznych porad. Po pierwsze, jeśli umowę możesz podpisać przed 20 września, możesz zaoszczędzić. Osoby, które w najbliższym czasie planują zakup mieszkania czy domu jednorodzinnego od dewelopera, powinny rozważyć wstrzymanie się z podpisaniem umowy do 13 lutego 2026 r. Nowe zasady ustalania ceny nieruchomości będą miały zastosowanie do umów zawartych od dnia wejścia ustawy w życie, czyli od 13 lutego br.

Po drugie, pytaj dewelopera, jaki standard akustyczny będzie mieć mieszkanie. Nawet jeśli przepisy pozwolą mu na mniejszą izolację, można negocjować lepszy standard za dodatkową opłatą.

Po trzecie, zwróć uwagę na parametry dostępności. Jeśli jesteś osobą starszą lub chodzisz o kulach, nowy standard jest dla Ciebie przełomem.

Podsumowanie: zmiana, którą czekaliśmy

Szykuje się największa od lat aktualizacja warunków technicznych dla budynków. Nowe rozporządzenie ma poprawić komfort życia mieszkańców, od lepszej akustyki i ograniczenia „papierowych ścian", po bezpieczniejsze materiały izolacyjne i standard budynków bezemisyjnych. Tak, będzie drożej. Ale jakość wzrośnie, a dla Ciebie osobistego to oznacza lepsze warunki do życia przez następne dziesięciolecia.