Nowelizacja ogranicza triki deweloperów. Od teraz powierzchnia mieszkania to tylko czysty metraż

Co się zmieniło w przepisach o powierzchni mieszkania?

Prezydent Karol Nawrocki podpisał nowelizację ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, která jednoznacznie wskazuje, że powierzchnia użytkowa mieszkania, lokalu użytkowego lub domu jednorodzinnego musi być wyliczana zgodnie z właściwą Polską Normą. To do, co brzmi technicznie, ma ogromne znaczenie praktyczne dla każdego kupującego.

Przed tą zmianą zdarzały się sytuacje, które były dla nabywców szkodliwe, lecz całkowicie legalne. Niektórzy deweloperzy wliczali do powierzchni użytkowej powierzchnię pod ścianami działowymi, co w przypadku większych mieszkań i domów jednorodzinnych mogło oznaczać nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych różnicy w cenie nieruchomości.

Jak to zmienia Twoją cenę?

Praktycznie oznacza to, że jeśli widzisz ogłoszenie o mieszkaniu 50 metrów kwadratowych, to rzeczywiście dostajesz 50 metrów kwadratowych do zamieszkania. Nie 48 plus dwa metry pod ścianami wewnętrznymy. Dla niewielkich kawalek różnica jest minimalna, ale dla trzypokojowych lokali lub domów potrafi sięgnąć nawet czterech metrów kwadratowych, co przy cenach 16-18 tysięcy złotych za metr w dużych miastach daje różnicę sięgającą 64-72 tysięcy złotych.

Najczęściej oszukiwano przy mieszkaniach w starych blokach wielorodzinnych. Tam ściany działowe są grubsze, a każdy dodatkowy centymetr liczył się w kalkulacji ceny. Nowe przepisy to znacznie utrudniają. Nowelizacja zwiększa przejrzystość rynku i wzmacnia ochronę kupujących, co ma szczególne znaczenie w kontekście rosnących cen mieszkań.

Dlaczego to ważne właśnie teraz?

Wrzesień 2026 to miesiąc, kiedy liczba nowych projektów deweloperskich spadła w sześciu największych aglomeracjach o 24 procent rok do roku, a deweloperzy od początku 2025 roku systematycznie ograniczają starty nowych inwestycji. W takim środowisku, gdzie podaż nowych mieszkań maleje, oferta starszych lokali z rynku wtórnego zyskuje na znaczeniu. To właśnie tam oszustwa związane z metrażem zdarzały się najczęściej, bo starsze budynki mają większe ściany działowe.

Średnia cena ofertowa mieszkania z drugiej ręki w Warszawie po raz pierwszy przekroczyła 18 tysięcy złotych za metr, a w Krakowie 17 tysięcy. W takich warunkach cenowych każdy metr kwadratowy naprawdę się liczy.

Ale czekaj, a umowy stare?

Nowelizacja obowiązuje od momentu podpisania przez Prezydenta, ale dotyczy przede wszystkim nowych umów. Jeśli kupujesz mieszkanie na rynku wtórnym, zawsze warto zwrócić uwagę na to, jak oszacowana została powierzchnia w akcie notarialnym. Możesz poprosić o raport z geodety, który sprawdzi rzeczywisty metraż pomieszczeń. To stoi kosztuje kilkaset złotych, ale może cię uratować przed stratą tysięcy.

Dla deweloperów nowe zasady to oczywiście utrudnienie. Niektórzy już to podkreślali w dyskusjach branżowych. Ale z punktu widzenia kupującego to czysta korzyść. Masz większą pewność, że płacisz za to, co faktycznie dostaniesz. A w czasach, gdy liczba oferowanych mieszkań jest wysoka, a ceny całkowite utrzymują się w trendzie wzrostowym, potencjalni nabywcy korzystają z dużego wyboru mieszkań i szerokiej oferty rabatowej, warto wiedzieć, na co zwracać uwagę.

Podsumowanie: czytaj akt notarialny dokładnie

Nowelizacja ustawy o ochronie nabywcy to jedna z ważniejszych zmian ubiegłego roku na rynku nieruchomości. Standaryzuje metodologię liczenia metrażu i uniemożliwia tzw. sztuczki. Jeśli szukasz mieszkania, zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym, poproś zawsze o potwierdzenie, jak dokładnie obliczona została powierzchnia. Przepisy są teraz twoje stronie.