Najem krótkoterminowy się zmienia. Gminy i wspólnoty mogą go zakazać od teraz

Rząd chce uporządkować chaos wokół wynajmu na doby

2 września 2026 roku Rada Ministrów przyjęła autopoprawkę do rządowego projektu przepisów regulujących najem na doby. To znaczący krok w stronę regulacji segmentu, który w ostatnich latach eksplodował w popularności, szczególnie w dużych miastach. Wynajmy krótkoterminowe na platformach takich jak Airbnb czy Booking.com stały się źródłem dochodów dla tysięcy właścicieli mieszkań, ale jednocześnie generują konflikty w budynkach i spustoszenie na lokalnych rynkach najmu długoterminowego.

Nowe przepisy mają zmienić tę dynamikę i oddać władzę w ręce wspólnot mieszkaniowych oraz samorządów lokalnych. Nie jest to jeszcze prawo obowiązujące, ale projekt już widnieje w sejmowych planach legislacyjnych.

Wspólnoty mogą zakazać, gminy tworzyć strefy

Wspólnoty i spółdzielnie mieszkaniowe mają otrzymać możliwość zakazania najmu krótkoterminowego w konkretnej nieruchomości, natomiast gminy utworzą obszary, na których taka działalność zostanie ograniczona albo wyłączona. To oznacza, że decyzje o wynajmie na doby mogą być podejmowane na poziomie lokalnym, a nie centralnym.

W praktyce oznacza to konkretnie: jeśli mieszkasz we wspólnocie mieszkaniowej, zebranie wspólników może podjąć uchwałę zakazującą całkowicie wynajmu krótkoterminowego w budynku. Podobnie gmina może wprowadzić zakaz lub ograniczenia w określonych dzielnicach czy obszarach, na przykład w starych miastach czy dzielnicach mieszkalnych wrażliwych na turystykę.

Dla wynajmujących: co dalej?

Jeśli wynajmujesz mieszkanie turystom na kilka nocy lub miesięcy, zmiany mogą Cię dotknąć bezpośrednio. Planowane są nowe przepisy regulujące najem krótkoterminowy, które przewidują obowiązek wpisu lokalu do centralnego rejestru oraz spełnienia dodatkowych wymogów formalnych, sanitarnych lub przeciwpożarowych. Rejestr miałby być narzędziem kontrolnym dla gmin i wspólnot.

Za brak rejestracji oferty mogą grozić wysokie kary administracyjne, nawet do 50 000 zł. To poważna konsekwencja, dlatego właściciele powinni zacząć przygotowywać się do nowych wymogów już teraz.

Dodatkowo od 30 czerwca 2026 właściciele mieszkań wynajmowanych krótkoterminowo będą musieli spełnić nowe wymogi bezpieczeństwa dotyczące obowiązkowego montażu czujników dymu oraz czujników tlenku węgla, a zmiany obejmą nie tylko hotele, ale także apartamenty i pokoje wynajmowane na doby. Te przepisy już weszły w życie, więc jeśli jeszcze tego nie zrobiłeś, to pilna sprawa.

Когда zmiany wejdą w życie?

Nowe zasady nie są jeszcze obowiązującym prawem, gdyż autopoprawka została zaakceptowana przez rząd, ale cały projekt musi przejść proces legislacyjny w parlamencie. Oznacza to, że jeszcze kilka miesięcy może upłynąć, zanim przepisy faktycznie zadziałają.

Jednak właściciele mieszkań powinni już teraz czuwać na tym, co dzieje się w ich wspólnocie. Jeśli zbliża się walne zgromadzenie wspólników, warto się zainteresować, czy na porządku obrad pojawi się kwestia wynajmu krótkoterminowego. Niektóre wspólnoty mogą chcieć wprowadzić własne regulacje zanim pojawią się przepisy rządowe.

Co dalej dla rynku wynajmu?

Zmiany sygnalizują wyraźny zwrot regulacyjny w stosunku do wynajmu krótkoterminowego. Rząd i samorządy chcą odzyskać kontrolę nad segmentem, który wymknął się spod kurateli. Dla właścicieli wynajmujących całorocznie może to być nawet korzystne, bo zmniejszy konkurencję z wynajmów sezonowych i stabilizuje rynek.

Dla osób zarabiających głównie na wynajmie krótkoterminowym to będzie test na dostosowanie się do nowych realiów. Bezpieczeństwo, rejestracja i przyzwolenie wspólnoty będą warunkami sine qua non prowadzenia takiej działalności.