Wrzesień na rozdrożu. Decyzja NBP ws. stóp procentowych zmieni raty hipoteczne

Wrzesień to ostatnia szansa na obniżki stóp

Gospodarka czeka z niecierpliwością na posiedzenie Rady Polityki Pieniężnej zaplanowane na 8 i 9 września. To pierwsze decyzyjne spotkanie od ponad dwóch miesięcy, a stawka jest wysoka, bo od tego wyboru wpłyną raty hipoteczne milionów kredytobiorców. Stopa referencyjna NBP od marcowej obniżki utrzymuje się na poziomie 3,75%, a sierpniowe posiedzenie RPP było niedecyzyjne, dlatego wrześniowe spotkanie jest pierwszym decyzyjnym posiedzeniem od dwóch miesięcy.

Dla kredytobiorców wiadomość brzmi obiecująco, bo przez większość roku mówiono o możliwych obniżkach. Jednak sprawy skomplikowały się w ostatnich tygodniach. Inflacja CPI wróciła latem blisko celu NBP, co otworzyło dyskusję o możliwej obniżce, jednak inflacja CPI za sierpień zanotowała 3,4% w ujęciu rocznym. To wcale nie jest przesłanką do obniżki stóp, co oznacza, że NBP może zachować ostrożność.

Co zmieniło się na rynku kredytów hipotecznych

Sytuacja na rynku kredytów hipotecznych jest dynamiczna. Mimo obniżek stóp dokonanych w 2025 roku, polska hipoteka wciąż należy do najdroższych w Europie. Polska wciąż ma jedne z najdroższych kredytów hipotecznych w Unii Europejskiej, gdzie w marcu średnie oprocentowanie nowo wypłaconych kredytów wyniosło 5,88 proc., czyli było ponad dwa razy wyższe niż w najtańszej Bułgarii, a drożej było tylko na Węgrzech.

Zmieniło się to jednak, jak banki zareagowały na niedawne turbulencje na rynkach finansowych. Banki niespodziewanie podniosły stałe oprocentowanie kredytów hipotecznych, a zmiany sięgają nawet ponad pół punktu procentowego, co dla klientów oznacza wyższe raty i wzrost całkowitego kosztu zobowiązania o kilkanaście tysięcy złotych.

Pierwsza połowa 2026 roku przyniosła sukcesy obniżkowe

Warto przypomnieć, że 2025 rok został dla kredytobiorców szczęśliwy. W grudniu dokonano obniżki stopy referencyjnej z 4,25% do 4%, a łącznie w 2025 roku stopy procentowe zostały obniżone o 1,75%, co przełożyło się na wyraźny spadek wskaźników WIBOR. Jeśli dodać do tego redukcje dokonane w pierwszych miesiącach 2026 roku, kredytobiorcy mogą liczyć na rzeczywiste ulgę finansową.

Przykład? W przypadku nowo udzielanego kredytu na kwotę 500 tysięcy złotych na 30 lat ostatnia obniżka zmniejszy ratę o 81 zł, a łącznie wszystkie tegoroczne obniżki obniżą ratę takiego kredytu o 621 złotych, z 3651 zł do 3030 zł. To znaczące ulgi w codziennym budżecie gospodarstwa domowego.

Co się dzieje po wrześniowym posiedzeniu

Prognozując dalsze działania NBP, eksperci wskazują na ostrożność. Prognozy na 2026 rok zakładają dalsze, ale już znacznie mniejsze cięcia stóp, do przedziału 3,25–3,75%, a większość cyklu obniżek jest już za nami, a 2026 będzie raczej okresem dostrajania niż gwałtownych zmian.

Dla potencjalnych kredytobiorców to oznacza, że czekanie na dramatyczne spadki odsetek może okazać się strategią przegraną. Jeśli planujesz zakup mieszkania w drugiej połowie roku, lepiej nie liczyć na znaczące ułatwianie się warunków kredytowych. Lepiej dziś policzę zdolność kredytową na najgorszym scenariuszu niż jutro się rozczarowacie.

Program Pierwsze Klucze zamiast Bezpiecznego Kredytu

Rząd nie siedzi bezczynnie. Choć nie możemy liczyć na dalsze spektakularne obniżki stóp, dostępne są programy wspierające. Program „Pierwsze Klucze" zaprojektowano jako następcę „Bezpiecznego Kredytu 2%" i „Kredytu na Start", a w 2026 roku nadal dostępne są: Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy (kredyt do 100% wartości nieruchomości z gwarancją BGK), Konto Mieszkaniowe oraz programy budownictwa społecznego realizowane przez SIM-y, TBS-y i spółdzielnie.

Te programy mogą znacznie podnieść zdolność kredytową osób, które z własnych sił nie dają rady gromadzić wkładu własnego. Warto zatem nie czekać na idealne warunki procentowe, ale sprawdzić, czy można skorzystać z dostępnych form wsparcia.

Podsumowanie, czyli czego spodziewać się po wrześniu

Wrzesień będzie momentem przełomowym, ale nie dla wszystkich. Jeśli NBP obniży stopy, korzyść poczują przede wszystkim posiadacze kredytów ze zmiennym oprocentowaniem i ci, którzy będą zaciągać nowe zobowiązania. Dla obecnych kredytobiorców ze stałą ratą nic się nie zmieni, zaś pracę czekająca się zaczynać będzie dopiero za kilka lat, gdy będą renegocjować warunki finansowania.

Najważniejsze? Nie czekaj na doskonałe warunki, które mogą już nigdy nie przyjść. Wylicz swoją realną zdolność kredytową, sprawdź dostępne programy wsparcia i podejmij świadomą decyzję. Rynek nieruchomości czeka, a decyzje NBP to tylko jeden z wielu elementów tej układanki.