Rekomendacja S uderza w zdolność kredytową. Jeszcze lepsze stopy, a dostaniesz mniej pieniędzy

Paradoks wrzesnia: bardziej przychylne stopy, mniejsza zdolność

Stopa referencyjna NBP stoi na poziomie 3,75 procent nieprzerwanie od marca. Wydawało by się, że w такой sytuacji dostęp do kredytów powinien się poprawiać. Tymczasem wrzesień 2026 wypadł na minusie dla osób szukających wsparcia kredytowego. Co się stało?

Strukturalną przyczyną jest zaostrzona Rekomendacja S, obowiązująca od 19 czerwca 2026 roku. Przeciętny klient dostaje po tej zmianie o 10 do 15 procent mniej przy tym samym dochodzie. To oznacza, że zmiana nie dotyczyła samych stóp procentowych czy polityki pieniężnej NBP, ale zaostrzenia wymogów, jakie banki muszą spełniać wobec potencjalnych kredytobiorców.

Inflacja zamyka drzwi kredytowe

We wrześniu też nie doszło do zmiany, a powodem był odczyt inflacji, która w sierpniu przyspieszyła do 3,4 procent z 3,0 procent w lipcu. To wzrost, na który czekał rynek, i jednocześnie informacja, która zmienia kalkulus wielu decydentów.

Rynek nie wycenia rychłej obniżki, co widać po WIBOR 3M, który na początku września utrzymywał się nieco powyżej stopy referencyjnej. Oznacza to, że oczekiwania na obniżki stóp przez Radę Polityki Pieniężnej zostały zawieszone, przynajmniej na bliskich miesięcy. A to pociąga za sobą problemy dla kredytobiorców.

Kredyt staje się niedostępny mimo bez zmian stóp

Stopy nie rosną, a kredyt staje się trudniej dostępny. To zjawisko, które zastanawia tych, którzy śledzą rynek. Bankierzy nie podnosili oprocentowania, ale zmienili wewnętrzne wymogi dotyczące tzw. wskaźnika debt-to-income (DTI), czyli stosunku zobowiązań do dochodów.

Rekomendacja S, wprowadzona przywołanie starszych zmian, wymaga od banków, aby nie udzielały kredytów osobom, których całkowite zobowiązania wynoszą powyżej 71 procent dochodów netto. Dla porównania, wcześniej limit wynosił około 80 procent. To pozornie mały wzrost precyzji, ale w praktyce oznacza, że osoba zarabiająca 5 tysięcy złotych netto może liczyć na około 80 tysięcy złotych mniej kredytu niż kilka miesięcy wcześniej.

Decyzja RPP czeka w drugiej połowie września

Najbliższe, wrześniowe spotkanie, zaplanowane na 8 i 9 września 2026, jest pierwszym decyzyjnym posiedzeniem od dwóch miesięcy. To właśnie dlatego wrzesień może wzbudzać tyle emocji. Jeśli Rada Polityki Pieniężnej zdecyduje się na obniżkę stóp, którą spekulują niektórzy analitycy, sytuacja mogłaby nieco się poprawić. Jednak inflacja CPI wróciła latem blisko celu NBP, co otworzyło w Radzie dyskusję o możliwej obniżce jeszcze w tym roku. Retoryka po lipcowym posiedzeniu pozostawała jednak ostrożna, do tego w międzyczasie wzrosła inflacja CPI i za sierpień zanotowała 3,4% w ujęciu rocznym.

Budżetowanie przed podzielem kredytów

Dla kupujących to praktyczne konsekwencje. Jeśli myślisz o kredycie na mieszkanie jesienią 2026, musisz liczyć się z bardziej restrykcyjnym podejściem banków. Warto przed wizytą u doradcy przeanalizować własny budżet i zaplanować, ile realnie możesz wydać na ratę. Pamiętaj, że bank będzie sprawdzać nie tylko Twoje dochody, ale i historię kredytową oraz wartość nieruchomości, którą chcesz finansować.

Paradoks polskiego rynku hipotecznego polega na tym, że nawet gdy stopy procentowe nie rosną, dostęp do kredytów może się zmniejszyć. Banki stosują własne narzędzia prewencyjne, aby chronić się przed ryzykiem. A konsekwencje odczuwają przede wszystkim ci, którzy martwią się kupnem pierwszego mieszkania w czasie, gdy ceny są już spore, a zdolność kredytowa topnieje mimo stabilności rates.