POLSTR zastępuje WIBOR. Jak zmiana wskaźnika wpłynie na Twoją hipotekę i inwestycje?

Długo oczekiwana zmiana wreszcie przychodzi

Od 3 września 2026 r. PKO Bank Polski SA i PKO Bank Hipoteczny SA jako pierwsze instytucje na rynku zaczynają oferować kredyty hipoteczne oparte na wskaźniku referencyjnym POLSTR 1M Stopa Składana. To pierwsze tak konkretne wdrożenie następcy WIBOR-u w nowej sprzedaży kredytów. Zmiana ta stawia nową rzeczywistość przed osobami planującymi inwestycje w nieruchomości, refinansowaniem kredytów oraz wszystkimi, którzy myślą o powiększeniu swojego portfela inwestycyjnego. Co ważne, na razie dotyczy wyłącznie nowej sprzedaży w PKO BP, a nie automatycznej zmiany dla osób już spłacających kredyt hipoteczny oparty na WIBOR. Dla przyszłych klientów PKO BP oznacza to jednak, że od początku września przy nowym wniosku po raz pierwszy realnie zobaczą w umowie POLSTR zamiast WIBOR-u.

Co to jest POLSTR i dlaczego zmienia się wskaźnik?

Zmiana wskaźnika referencyjnego była planowana od lat. WIBOR (Warsaw Interbank Offered Rate) działa od ponad 30 lat, ale unijne przepisy postanowiły przejść na bardziej przejrzysty i bezpieczny wskaźnik transakcyjny. Na zmienne oprocentowanie składa się bowiem stała marża banku oraz wskaźnik referencyjny (stopa bazowa), najczęściej WIBOR® lub WIRON, które mają charakter zmienny. WIRON jest indeksem transakcyjnym, który wyznaczany jest na podstawie jednodniowych transakcji depozytowych (overnight), zawieranych pomiędzy bankami, instytucjami finansowymi i dużymi przedsiębiorstwami. POLSTR ma działać na podobnej zasadzie, ale z jeszcze większą przejrzystością dla kredytobiorców.

Czy zmieni się wysokość Twojej raty?

To pytanie nurtuje tysiące kredytobiorców. Na początku: zmiana wskaźnika sama w sobie nie powinna automatycznie podnieść Twojej raty, jeśli już masz umowę na WIBOR. Stopa referencyjna NBP od marcowej obniżki utrzymuje się na poziomie 3,75%. Znacznie ważniejsze dla rat są decyzje Rady Polityki Pieniężnej dotyczące stóp procentowych. Analitycy i ekonomiści są niemal jednomyślni: stopy procentowe we wrześniu 2026 roku nie zostaną zmienione. Główna stopa procentowa Narodowego Banku Polskiego, czyli stopa referencyjna, najpewniej utrzyma się na poziomie 3,75 proc. To dobra wiadomość dla osób z umowami zmiennymi, bo ich raty w najbliższych miesiącach pozostaną na obecnym poziomie.

Co zmieniło się na rynku kredytów hipotecznych?

Oprócz wskaźnika, znaczące zmiany zachodzą w samym podejściu banków do kredytowania. W II kw. 2026 r. banki udzieliły 83,6 tys. nowych kredytów mieszkaniowych o łącznej wartości 39,7 mld zł. To najlepszy wynik pod względem liczby udzielonych kredytów od 2007 r. oraz rekordowa wartość akcji kredytowej. Ożywienie na rynku jest wyraźne, a to działa na korzyść potencjalnych inwestorów, bo większa konkurencja między bankami to lepsze warunki dla pożyczkobiorców. Warto dodać, że w porównaniu z I kw. 2026 r. liczba nowych kredytów wzrosła o 14,3 proc., a ich wartość o 18,9 proc. W ujęciu rocznym wzrost wyniósł odpowiednio 50,5 proc. i 61,5 proc. To sygnał ogromnego ożywienia popytu na finansowanie nieruchomości.

Szansa dla inwestorów w popyt przewyższający podaż

Paradoksalnie, zmiana wskaźnika wprowadzana jest w momencie, gdy rynek nieruchomości przechodzi transformację. Popyt przewyższa podaż o 13% od początku roku, a PKO BP prognozuje wzrost cen transakcyjnych o 3-4% w całym 2026 r. Podaż nowych mieszkań kurczy się (rozpoczęte budowy deweloperskie -15% w 2025 r.), popyt rośnie, a Centrum Analiz PKO BP prognozuje wzrost cen o 3-4% w 2026 r. Dla inwestorów to może oznaczać potencjał wzrostu wartości nieruchomości, zwłaszcza w kluczowych lokalizacjach. Jednak wyższa dostępność kredytów, która wynika z konkurencji banków i zmian w systemie oceny zdolności kredytowej, powinna zwiększyć liczbę nabywców chcących inwestować w rynek.

Podsumowanie: przygotuj się na nowe warunki

Zmiana z WIBOR na POLSTR to krok w kierunku większej przejrzystości rynku kredytowego, ale dla osób już spłacających kredyty zmiana będzie stopniowa. Ci, którzy zamierzają wziąć nowy kredyt hipoteczny na inwestycję w mieszkanie, powinni zapoznać się z nowymi warunkami i porównać oferty banków. Kluczowe jest, że różnica w całkowitych kosztach kredytu hipotecznego w kwocie 500 000 zł na okres 20 lat we wrześniu 2026 wynosi aż 151 681 zł. Oznacza to, że wybierając przypadkową ofertę kredytu hipotecznego, możesz słono przepłacić. W czasach rekordowej liczby udzielanych kredytów i rosnącego popytu na inwestycje mieszkaniowe, dokładny wybór banku i warunków finansowania może okazać się decyzją, która zaoszczędzi Ci dziesiątki tysięcy złotych.