Paradoks rynku najmu wrzesień 2026. Mieszkań mniej, ale czynsze nie rosną

Najemcy znikają z rynku szybciej niż mieszkania

Mediana czasu potrzebnego na znalezienie lokatora wyniosła w sierpniu zaledwie 13 dni, a Mzuri miało w ofercie o 30 procent mniej wolnych mieszkań niż przed rokiem. To nie są liczby wskazujące na spokojny rynek. Przeciwnie, przed началем roku akademickiego w Polsce trwa rzeczywista walka o każde mieszkanie na wynajem.

Najemcy zaczęli szukać wcześniej, więc część mieszkań wynajęto już w wakacje. Spadła rotacja, bo przy wysokich stawkach mniej osób decyduje się na przeprowadzkę. Część zasobu trafiła też do najmu krótkoterminowego. To wyjaśnia spadek dostępnych ofert. Wrzesień to zazwyczaj szczyt popytu, gdy studenci szukają lokali i przepadają się z domu. We wrześniu umowę najmu podpisuje 40 procent wszystkich rocznych transakcji wynajmu w dużych miastach.

Czynsze nie zgadzają się z matematyką popytu i podaży

Przychodzi tu moment, w którym ekonomia wydaje się nie działać. Jeśli mieszkań jest mniej, a chętnych jest więcej, ceny powinny rosnąć. Tymczasem statystyki pokazują coś zupełnie innego. W II kwartale 2026 roku średnie stawki w siedmiu największych miastach wzrosły o 1 procent rok do roku, a w ciągu pięciu lat zwiększyły się aż o 46 procent.

To wzrost marginalny, biorąc pod uwagę inflację i długoterminowy trend. Przy tak napiętej podaży czynsze prawie nie drgnęły. Ale dlaczego właściciele mieszkań tak ostrożnie podchodzą do podwyżek?

Właściciele zamrażają czynsze, aby zatrzymać najemców

Część osób, które jeszcze rok temu były skazane na wynajem mieszkań, dziś myśli o ich zakupie. Właściciele lokali raczej nie będą podnosić czynszów w obawie, że nie znajdą chętnych. To kluczowe wyjaśnienie paradoksu. Choć oferta jest ograniczona, właściciele wiedzą, że każda podwyżka może skłonić najemcę do rozważenia zakupu własnego mieszkania.

Stawki można negocjować. To zdanie mówi wiele. W mieście, gdzie mediana czynszu wynosi kilka tysięcy złotych, nawet o 200 złotych mniej może przekonać najemcę, który rozważa hipotekę. W większości miast najem okazuje się wciąż tańszy niż kredyt, ale różnica narobiła się mniejsza niż kiedyś.

Wrzesień to rzeczywisty test rynku

Największa presja na wzrost czynszów może pojawić się w dużych ośrodkach akademickich. Warszawę, Kraków czy Wrocław czekają teraz tygodnie intensywnych negocjacji między właścicielami a studentami i pracownikami szukającymi lokali. W 2026 roku do matury przystąpiło ponad 321 tysięcy absolwentów, czyli wyraźnie więcej niż rok wcześniej.

Jednak mimo większej liczby potencjalnych najemców eksperci nie zakładają, że od września czynsze gwałtownie wzrosną w całej Polsce. Podwyżki nie muszą być gwałtowne, a właściciele są ograniczeni przepisami dotyczącymi zmiany czynszu.

Stabilizacja czeka nas dłużej

Rynek stał się bardziej wrażliwy cenowo, dlatego scenariusz bazowy na 2026 rok zakłada raczej stabilizację czynszów niż dalsze dynamiczne wzrosty. To oznacza, że właściciele mieszkań powinni przyzwyczaić się do okresu, w którym rentowność inwestycji w wynajem stabilizuje się na historycznie wyższych poziomach, ale bez dramatycznych przeskoków wzajemnie.

Ceny najmu nadal będą rosnąć ze względu na spodziewaną inflację, ale wzrosty będą niewielkie i łagodne. Jeśli spodziewać się gwałtowniejszych zmian, to nastąpią one w miesiącach letnich ze względu na wzmożony ruch turystyczny i start roku akademickiego w październiku.

Podsumowanie: Wrzesień 2026 roku pokazuje, że polski rynek najmu wchodzi w nową fazę. Mieszkań jest mniej, najemcy znajdują się szybciej, ale czynsze rosną powoli. To dobre wiadomości dla szukających lokali, ale sygnał ostrzegawczy dla inwestorów wynajmujących mieszkania. Przed podwyżkami warto czekać na konkretne oznaki inflacyjne, a nie tylko na niedobór oferty.